地王频出或引调控趋紧

　　本刊记者 李茉／文

　　在华人首富李嘉诚频繁抛售内地物业的同时，国内土地市场却异常活跃。9月4日，孙宏斌执掌的融创中国以7.31万元/平方米的楼面地价夺下北京（楼盘）农展馆北路8号地块，创下北京土地出让历史上的单价最高“地王”纪录，也成功超越2010年2月华侨城拿下上海（楼盘）苏河湾地块的楼面单价5.28万元/平方米，成为全国单价新地王。

　　9月5日，新鸿基以217.7亿元竞得徐家汇(002561,股吧)中心地块，溢价24.4%，仅次于全国总价地王—2009年12月由富力、雅居乐、碧桂园、世茂、中信联手以255亿元总价拿下的广州（楼盘）亚运城（楼盘）地块。同日，世茂房地产和世茂股份(600823,股吧)也以83.94亿元的总价分别刷新杭苏两地城市的“地王”。

　　开发商的“疯狂”令市场再度陷入了泡沫是否将破，以及调控是否无力的争论。

　　地王缘何频现

　　随着近日杭州（楼盘）、苏州（楼盘）、武汉（楼盘）等地地王的接连现身，2013年初开始逐步显现的地王现象已经蔓延至二线城市，而中国最近一次地王频现是出现于2009年末至2010年初，且主要集中在一线城市。

　　土地市场的价格由供需关系决定，地王频现的根本原因还是房企对于市场的强烈看好。

　　公开数据显示，2013年前8个月，除广州、深圳（楼盘）、武汉外，国内10个重点城市住宅用地累积成交量均超过2012年同期，其中杭州、北京和上海的涨幅分别达到322%、306%、133%，而重庆（楼盘）、武汉和上海分别以794万平方米、541万平方米、520万平方米的累积成交量排名前三位。

　　某中型房地产公司负责人向《证券市场周刊》表示：“房企对于地王的态度有明显分歧，虽然2013年房地产市场开始回暖，房企的日子开始好过一些，但是各个公司对于未来市场的判断还存在差异，而且对于风险的喜好也不同，这也就决定了公司在买地以及开发策略方面的分歧。不可否认的是，现在无论是市场信号还是政策信号，积极看好的占大多数。除此之外，现在房企手中的‘面粉’存量普遍不多，在看好行业前景的情况下，只要手里有钱的都会积极拿地。而且国内主要一二线城市土地资源十分有限，优势地块的资源更显稀缺，而这些城市却是房企发展的主要区域，所以竞争也就更加激烈。”

　　渣打银行于近期对30家房企进行了调查，其中21家公司在未来3-6个月有土地购买计划，有23家开发商认为未来6个月内房价涨幅将达10%，6家开发商则认为涨幅会超过10%。

　　面对万科董事局主席王石的隔空提醒，孙宏斌表达了对自己决定的绝对信心，此前王石曾经表示对北京农展馆北路8号地块的竞标结果感到惊讶，但他同时也称北京农展馆北路8号地块是绝版地块；而新鸿基拿下的徐家汇地块也被称为上海中心商业区最后一块可出售的地块。

　　地方政府的态度也在一定程度上纵容了开发商的疯狂，在地方财政趋紧的情况下，“卖地”成为改善地方政府财政状况、缓解债务压力最简单和直接的方式。

　　同时，银行自然也不会给房企出难题，放弃追求盈利的机会。公开资料显示，8月份，上海、北京、广州、深圳等10个典型城市的土地出让金收入811.6亿元，土地成交均价为每平方米3259元，同比增幅分别达到149.3%和151.4%。自2013年5月以来，已经有9个地级市、县级市或区级地方政府提高或者正准备提高基准地价。

　　或迫使政策趋紧

　　“从短期来看，地王频现对市场的影响可以说是立竿见影，最简单直接的例子就是，一个地块以高价成交会引起周边楼盘的均价上升。”中国房地产协会一位不愿具名的高层做如上表示。

　　2012年9月份，龙湖地产拿下北京孙河乡地块时的楼面价格仅为2.01万元/平方米，溢价率8.7%；仅仅不到一年之后，2013年7月，中粮地产(000031,股吧)（000031.SZ）在该区域内的拿地单价却已经接近5万元/平方米。在中粮地产高价拿下当时地王的推动下，孙河以及周边地区的项目价格大涨。无独有偶，2013年8月，融创与葛洲坝(600068,股吧)联手拿下北京亦庄两个地块，其中一块以约2.8万元/平方米（高于当时周围项目售价）的价格拿下，周围楼盘价格随即上涨，涨幅均超过10%。

　　上述高管表示：“地王地块周围项目反应速度最快，紧接着受影响的范围会不断扩大，地王的出现给予市场很大的信心，不仅开发商会提高售价，二手房主也会提高售价，随之是购房者的紧迫感增强，增加的购房需求会再次推动房价上升，如此循环。”

　　在地王效应推动下，北京房价出现连环上涨。2013年1月份至今，包括房山长阳地区、大兴区天宫院、亦庄地区、昌平南邵地区以及通州等多个板块及区域在内，北京的房价出现大幅上涨，其中北五环沿线的涨幅更是达到47.58%。

　　8月18日，国家统计局公布了7月70个大中城市住宅销售价格的变动情况：70个大中城市中，69个城市的新建商品住宅价格（不含保障房）同比上涨，平均涨幅达到7.11%，其中有10个城市涨幅超过10%。

　　在全国土地市场加速活跃之时，王石在自己的博客中再次重申了“万科不做单价地王”的原则，并称，“过高的单价意味着，只有房价在短时间内大幅上涨才能实现盈利，这不仅会给公司经营带来风险，还可能对‘高地价-高房价’的恶性循环起到推波助澜的作用，带来社会问题，这是我们必须坚决回避的。”

　　首都经济贸易大学一位不愿具名的教授表示，虽然中央进行房地产调控的方向未有改变，但是中国固有的财税政策使得“控制房地产”与地方经济发展间存在难以忽视的矛盾，地方政府财政收入难以摆脱对于土地出让的依赖，因此要控制地王的频频产生，短期内最直接的手段还是控制房企的资金来源。

　　9月5日，也就是融创中国以刷新北京单价地王的价格拿下农展馆北路8号地块之后的第二天，中国证监会在例行新闻发布会上再次重申“对房地产再融资的政策口径未发生改变”。

　　然而，截至9月5日，已有23家上市房企发布再融资预案或因相关事项停牌，既有涉及旧城改造，也有涉及普通商品房项目开发，还有涉及重组的；已披露再融资预案的上市公司合计拟募集资金430亿元。

　　此外，还有部分公司拟采用发行公司债的形式融资，预计此轮地产再融资的规模可达千亿水平。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，短期内相关部门很有可能会采取阶段性收紧的措施以控制地价过快上涨的趋势。

　　但是，过去三年的事实表明，无论是扎紧开发商的钱袋子，还是限购等行政性措施，都没有达到让房价下降或者稳中有降的预期效果。房企在资金吃紧的情况下，优先选择的是让投资速度慢下来（如推迟开工、延缓拿地），而不是加快去库存。

　　而兴业证券(601377,股吧)则认为：“土地市场溢价较前期高点还有明显距离，本轮土地出让金的结构性特征显著，增量主要来自一线城市,以二线城市商业地产为代表的土地市场并未过热，促发全面调控的概率较小。”

　　豪宅时代到来？

　　此前有房地产业内人士预计，融创中国此次农展馆北路地块的开发成本在12万元/平方米，售价将在15万/平方米以上。“就像翡翠一样，越好越贵的翡翠，升值的空间也就越大，因为物以稀为贵，即使未来升值空间具有一定不确定性，但是对于一部分投资者来说稀有物业具有资产保值的作用。所以说，开发商对于国内一二线城市的稀缺地块价值的认知还是比较一致的。”上述中国房地产协会的高层如此表示。

　　高地价与市场合理利润率相结合，导致高端住宅在2013年出现日趋火爆的态势。

　　公开资料显示，2013年8月份，北京四环内高端住宅成交335套，成交套数环比上涨了15%。自2013年初以来，北京售价5万元/平方米以上的高端项目成交达1635套，成交量创历史最高。同样，2013年上半年，上海单套总价在1000万元以上豪宅的销售套数达1497套，同比增幅超过50%。

　　链家地产北京亚奥区域工作人员向记者表示：“北京现在高端住宅的供应量不足，尤其是四环以内的核心区域，已经有近半年的时间没有新盘上市，但是这部分住宅的需求在逐步升高。实际上，10万元/平方米以上的价格对于现在的市场来说是可以接受的。”

　　配文：

　　再融资影响：短期估值，长期盈利

　　苏绪盛／文

　　2008年的全球金融危机令中国政府开展了有史以来规模最庞大的一轮经济刺激。伴随着2009年经济的快速复苏，货币超发也同时带来了商品市场的通货膨胀和资产、资源品的价格暴涨。于是，2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“国十条”)，此后又相继出台包括“国四条”、“国五条”、“国八条”等在内的一系列政策，正式启动新一轮的房地产调控，旨在控制投资投机氛围严重、房价过快上涨的房地产市场。

　　自2010年8月起，虽然证监会没有明文规定停止地产公司在A股的IPO和再融资，仅表示对涉及土地闲置及违规的公司暂停，但实际操作中已经向所有地产公司关闭了直接融资的大门，其直接意图在于通过抑制房企的融资加大房企资金压力，促使房企加快销售去化回笼资金，从而打击土地闲置和捂盘惜售。从而造就了这一特定经济背景下的特殊政策，并成为整个地产调控的一个代表性缩影。

　　过去三年的事实表明，该项举措并没有达到预期的效果。地产公司在资金链吃紧的情况下，优先选择的是收缩投资(推迟开工、延缓拿地)而非加快去化；2012年开始的楼市快速复苏令地产公司财务明显好转，资金压力并不大；虽然开发贷款受限，但亟须资金的地产企业融资从未停止过，个别资金短缺的中小房企通过各种渠道不惜成本筹措资金，部分借贷资金的年化利率超过20%，甚至达到30%。

　　截至9月5日，已有23家上市房企发布再融资预案或因相关事项停牌中。其中，既有涉及旧城改造，也有涉及普通商品房项目开发，还有涉及重组的。已披露再融资预案的上市公司合计拟募集资金430亿元。综合考虑部分公司拟采用发行公司债、部分公司仍在停牌中尚未披露预案，以及尚在计划中的公司，我们预计此轮地产再融资的规模可达千亿水平。

　　再融资的开闸，恢复了资本市场对于上市公司的基本融资功能，影响深远。首先，我们认为，这是地产调控在加强和落实现有短期政策的基础上，着重进行中长期政策制定的体现，目的是逐步建立房地产市场化调控长效机制。其次，采取“疏”而非“堵”的方式降低影子银行风险、控制影子银行规模，应该也是题中之义。

　　再融资开闸对地产板块的影响，按照“盈利-估值”两部法分析，我们的判断是，短期影响的是估值，长期影响的是盈利。

　　先看短期。过去三年的地产股饱受调控之苦，再融资开闸意味着市场化调控手段迈出了第一步，因此，短期会影响市场情绪进而降低板块风险溢价水平。同时，再融资最直接的意义，无疑在于降低整体行业资金成本，如果我们将短期估值水平简单视为市场利率的倒数，那么行业市场利率的降低会抬升板块的估值水平。

　　但是，盈利在短期没有正面变化。按照我们所知的再融资流程，需要经过董事会预案—股东大会—证监会审批—募集资金—投资等几个大的环节。这些环节加起来的时间，按目前的情况，往往超过一年。再考虑到开发建设周期，再融资从董事会预案到开发项目实际产生现金回流，估计时间超过两年，而要结算确认收入实现利润，那么周期在三年以上。这也就是说，再融资在短期无法正面影响盈利。

　　再看长期。首先，影响行业长期估值水平的是行业周期和景气度，而与能否再融资无关。最明显的是，我们可以看到一些传统行业或周期性行业，即使此前无再融资限制，板块的估值水平也一路向南。地产行业增长的高峰已过，已是市场共识；行业主动或被动去泡沫，也是大势所趋。这个板块的估值上限已经显而易见，我们认为，再融资放开在长期也无法改变这个局面。

　　不过，再融资在长期却会影响盈利，这是基于两点：一是降低资金成本；二是有利规模扩张。在板块估值水平的弹性空间不足的情况下，只有盈利才是影响股价的最重要的因素。而影响盈利最重要的两个指标就是收入和毛利率，在这个行业毛利率无法提升甚至长期下降的背景下，规模扩张成为利润增长的唯一源泉。

　　作者为长城证券分析师