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房地产估价的内容 房地产估价的方法

2022年8月29日  成都房产建筑纠纷律师   http://www.zhhfdcls.com/

  张彬,成都房地产纠纷律师,现执业于北京惠诚(成都) 律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

房地产估价的内容

  核心内容:房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估,必须是由专业估价人员根据据估价目的,遵循房地产价格的形成规律与估价原则,按照估价程序,运用科学的估价方法,并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。下面由的为您介绍房地产估价的相关知识,希望能对您有所帮助。

  一、房地产估价专业人员

  房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格,由有关主管部门审定注册,取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国,房地产估价专业人员被称为估价师,在英国和香港等地被称为测量师,在日本和韩国被称为不动产鉴定士。

  二、估价目的

  估价目的就是评估房地产的动机,即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。

  如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同,所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同,导致估价结果也出现相应的差异。

  三、估价原则

  估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。

  四、估价程序

  一般而言,房地产估价的基本程序是固定的,但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。

  五、估价方法

  科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。因此,房地产价格通常可以从如下三个途径来求取:1.参照类似房地产近期的市场交易价格;2.参照重新建造类似房地产所需要的费用;3.依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。

  由此形成了房地产估价的三大基本方法,即:市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法,如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生,而且不同的估价方法有其不同的用途。

  每种估价方法都有一定的适用条件,运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。

房地产估价的方法

  核心内容:房地产价格市场比较法,就是以市场已经成交的房地产的价格为依据,然后比照待确定估价的房地产价格的一种估价方法。在本文中,的将为您介绍房地产估值的方法,包括市场比较法、成本估价法和收益还原法,希望能对您有所帮助。

  一、市场比较法

  市场比较法也叫市场买卖实例比较法。或市场资料比较法。房地产价格市场比较法,就是以市场已经成交的房地产的价格为依据,然后比照待确定估价的房地产价格的一种估价方法。市场比较法是房地产估价的一种基本方法,特别是在房地产市场比较发达的国家,运用的非常普遍。

  运用市场比较法评估房地产价格时,必须具备以下一些条件:

  在选择房地产市场比较法实例时,一定要使比较的对象具有较大相似性和代替性,特别是在房地产所处的地段等级、房地产使用的性质以及容积率等主要方面相,一致和相近似,也就是必须具有可比性。

  房地产市场比较发达,拥有丰富的房地产市场交易资料,一般来说所掌握的实例应当比较充分,其中必须有几个最基本的比较实例。

  在分析比较的基础上要分析和确定比较实例资料的可靠性和合理性,然后运用科学的方法和估价的经验加以修正。

  依据市场比较法评估出的房地产价格,一般来说是比较可靠的和准确的。因此具有较大的现实性和说服力。

  二、成本估价法

  成本估价法是以估价对象房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。采用成本估价法估价求得的价格,通常称为积算价格。

  成本估价法在各种估价方法中有其特殊的用途,特别适用于独立或狭小市场上无法运用市场比较法进行估价的房地产。另外,对于既无收益又很少出现买卖情况的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施的估价也很适用。不过,运用成本估价法估价时值得注意的是,现实生活中房地产的价格多取决于其效用,而非花费的成本,成本的增减一定要对效用有所作用才能形成价格;换一个角度看,房地产成本的增加并不一定能增加

  其价值,投入的成本不多也不一定说明其价值不高。