成都房产建筑纠纷律师
二手房买卖阴阳合同无效中介过错担责 一、基本案情 2008年3月，张某通过北京某知名房产中介公司(下称中介公司)购买二手房，该房屋坐落在北京市朝阳区双桥某社区，建筑面积105平米，单价约10000元人民平方米，总价1100000元人民。签订合同时，中介公司声称：可以做一个“避税合同”，让张某少缴税;房主李某不愿意，要求合同单价与总价如实填写，经过中介公司工作人员的耐心“讲解”，勉强签字同意。 2008年4月15日，买卖双方及中介公司工作人员共同签订三份协议：《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间合同》。《房屋买卖合同》约定：房屋单价与总价按照《补充协议》的约定计算。《补充协议》中约定：房屋单价5000元平方米，综合补偿金575000元，总价1100000元人民币，首付40万元，在合同签订之日起30日内支付;余款在办理过户手续时支付。2008年5月，北京市房价开始下跌，张某开始犹豫不决;2008年5月10日，张某明确告知李某，双方之间的合同无效，并要求李某返还张某支付的“定金”20000元人民币;同时，张某要求中介公司返还中介费40000元人民币。李某觉得非常“冤屈”——难道自己卖房还卖出了毛病中介公司更是理直气壮：你张某自己违约，我们不会退还任何费用。 2008年6月，张某将李某和中介公司告上法庭，请求法院判令合同无效并要求李某返还定金支付利息;要求中介公司返还中介费，赔偿损失。2008年8月，北京市朝阳区人民法院合并审理，作出判决：(1)张某与李某之间的房屋买卖合同无效;(2)李某返还张某定金2万元;(3)中介公司返还中介费40000元;(4)驳回张某其他诉讼请求。 二、律师评论 1、二手房买卖中，“避税”合同、阴阳合同无效。眼下，房产中介公司在促成交易后，唆使买卖双方签订所谓的避税合同——通过分解房屋总价的方式达到买受人或出卖人少缴税费的目的。当事人对此行为也是将信将疑，加上中介人员的“讲解”，便同意了这个“惯例”。此行为严重侵害了国家利益，属于无效合同(合同法第52条第2项)。 2、“避税”合同、阴阳合同无效之后果。合同被认定为无效后，恢复原状是基本的后果：返还财产或折价补偿(合同法第58条)。合同无效，有过错的一方应当承担赔偿责任，与依约定行使解除权的情形相似：合同一方因为对方违约而行使解除权后，对方并不因此免除违约责任。本案中，合同双方恶意串通，都存在过错，因而，法院并没有支持张某的赔偿请求。 3、“避税”合同、阴阳合同无效，中介公司应当承担责任。作为居间合同的当事人，中介公司故意提供虚假情况，损害委托人的利益，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任(合同法第425条第2款)。因此，本案中，中介公司退还中介费是没有疑问的。但是，中介公司如何承担损害赔偿责任，在多大程度上承担责任，这两个问题，法律并没有明确规定。 4、合同无效，房价涨跌的损失由谁承担。双方签订合同至合同被认定为无效期间，房价可能发生变化：房价上涨，购房人可能需要支付更多的金钱才能买到同样大小的房屋;房价下跌，卖房人的房屋贬值，遭受损失。这部分损失，划定责任承担时，应当视情况而定：作为守约方，可以要求对方承担责任;但是，双方都有恶意的时候，此类损害赔偿的要求很难得到支持。 三、法律依据 1、《中华人民共和国合同法》第52条第2项：有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的; 2、《中华人民共和国合同法》第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 3、《中华人民共和国合同法》第425条第2款：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供需家情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 |
