农村房屋拆迁维权误区 棚户区改造补偿标准是怎样的

　张彬，成都房地产纠纷高级律师,现执业于北京惠诚（成都） 律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

农村房屋拆迁维权误区

农村房屋拆迁维权误区

一、权利主体混淆

农村房屋的性质和城市商品房不一样，主要体现在农村房屋没有完全的所有权权利证书，有些地方颁发农村宅基地使用权证作为权利证书，也有的地方发放产权证，但该产权证和城市房屋产权证性质不同，其土地性质仍然是集体所有而非国有。这就决定了该房屋的权利人并非仅仅是产权证上记载的人，而应是整个家庭成员，除非家庭成员之间有特殊约定。农村房屋一旦拆迁，宅基地使用权证或产权证上有名字的人往往认为房屋产权证上没有名字的，就没有权利获得补偿，从而引起拆迁前大家和谐相处，拆迁后家庭内部矛盾骤起。这些纠纷往往是对权利主体理解错误导致的。

二、城镇居民购买农村房屋后遇拆迁

由于我国土地资源实行城乡二元结构管理模式，根据土地管理法及相关规定，城市居民不能购买农村房屋，但由于城乡结构在变换转型时期，城市居民购买农村房屋的现象还很普遍，尤其是城乡结合地区。本来不值钱的农村房屋一旦拆迁，价值翻番。利益的驱动下，卖方领取拆迁款便欲独占。买方则主张支付了房款，并实际居住，自己才是被拆迁人，应获得补偿费。然而拆迁人则只认房屋权利证书，于是便和买房人签订安置协议，让卖房人领取补偿款。这种纠纷中，法院在认定买卖无效的情形下，也要对过错方追究一定的，并按照公平和诚信原则平衡买卖双方的权利和义务，以实现社会公平与正义的价值取向。

三、房屋拆迁补偿构成纠纷误区

农村房屋拆迁和城市房屋拆迁补偿另一个不同点就是补偿构成上不一样。城市房屋拆迁补偿直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，补偿计算是对房屋和土地使用权一并处理的。农村房屋拆迁时，除了要对宅基地上的建筑物及附属物给予补偿外，对村民依法获得的土地使用权也应给予补偿。因此，农村房屋拆迁补偿是按照房屋拆迁补偿与宅基地使用权补偿分开进行的。

四、农村房屋拆迁补偿中户口计算误区

农村房屋的取得主要是从取得宅基地使用权开始的，没有宅基地就没有房屋。但取得宅基地建造房子后，由于升学、参军或出嫁等原因引起户籍变动在所难免。遇到拆迁时，在对安置人口认定上往往排除这部分人员，从而构成侵权。农村拆迁安置人口，不能仅仅看户籍性质，还要结合宅基地的取得、长期生活等因素综合考虑。

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棚户区改造补偿标准是怎样的

棚户区改造补偿标准是怎样的

棚户区改造补偿分为两类：现金补偿和房屋置换。具体根据当地的政策和情况而定。

棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。各地区要按照中国国家有关规定制定具体安置补偿办法，依法实施征收，维护群众合法权益。棚户区改造涉及集体土地征收的，要按照中国国家相关法律法规，做好土地征收、补偿安置等前期工作。各地区可以探索采取共有产权的办法，做好经济困难棚户区居民的住房安置工作。

1、货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

2、产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

异地安置：是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

回迁安置：是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。