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农民公寓不具有商品房产权证

发布时间:2018年4月5日 珠海房地产纠纷高级律师  
 我国《土地管理法》第六十三条明确规定,宅基地属于农民集体所有,农民集体所有的土地使用权不得私自出让。因而农民公寓不能办理土地使用证、房产证、契税证。然而近一段时间,在南昌市青山湖区湖坊镇张燕村、铁路九村、南昌大学附近、红谷滩拆迁户凤凰公寓,悄然出现了擅自将所建成的农民公寓当作商品房进行买卖的现象。
  9月3日,记者来到湖坊镇建于张燕村的农民公寓进行暗访。只见一栋栋高楼林立在青山湖南大道旁,这里建成了可以跟商品房媲美的全新公寓。
  走进小区内,记者见到几乎每栋公寓上都贴有出售房屋的招贴。来到一个摆着多块租售牌子的店面旁,一名中介开始了炮轰似的推销。当记者问购买农民房有无房产证时,这名中介拍着胸脯保证说:“到时候房产证发下来就要涨价了。两年内肯定发下来!目前该镇有房子30栋,后期正在建设11栋新楼,如果到时候房产证发下来可能就要涨价了。”
  现场:私下合同草率了事
  当看到记者有买房的意思,拿出他们拟订的“售房协议”,有些售房协议三两句话草率了事,有些罗列四五条煞有介事。当问到这个协议日后会不会产生纠纷时,中介再次拍胸表示道:我就住在x栋x单元x楼,这里1至4楼都是我的,有事你找我!看到记者仍有疑虑,中介又保证道:“你觉得合同该怎么写你就怎么写,要是日后卖方反悔,一套给你赔俩……在法院这个合同都是有效应的!”
  买方:有胆子就买
  在暗访中发现,有些买房者对政策根本一无所知就盲目买房,甚至有人认为“以后这地方建好了,转手一卖就能赚一笔。”有些人则抱着侥幸的心理:“这个政策的事情谁都不清楚,想要贪到这个便宜就要大胆一点。”“买卖房子你情我愿,跟政府没有关系。”“以后肯定会有房产证,这是迟早的事。”当然,记者在采访过程中,也看到一些来有意买房的看房者,他们对农民公寓的出售及产权问题存在一定的疑虑。
  村委会:我们什么都不管
  下午17点05分,记者来到公寓所在的张燕村村委会,只见里面四五个人聚在会议桌边走象棋。记者以买房者身份询问怎么买房时,一个不愿透露姓名职务的人说:你去跟村民交易,我们什么都不管。当记者表明身份后,该人又立即改口说:我什么都不是,我是来这里玩的,我什么都不知道。
  行管部门:买卖农民房是违法行为
  农民公寓“热销”洪城,村委会缘何坐视不管?湖坊镇房管所有关负责人就此认为,湖坊镇某些村民私下买卖用于安置拆迁户的农民房是违法行为,买方在湖坊镇房管所是办不到过户手续的。记者又咨询了南昌市房管局开发管理处负责人,给出的结论是:“农民公寓私下交易是违法行为”。

  江西省国风律师事务所律师万勇告诉记者,据南昌市政府《关于禁止农房违法转让的通告》规定:农房是在集体所有的土地上所建专供农民居住的房屋。农房的土地所有权为集体所有,农民个人只有使用权,不得违法转让。违法转让农房的,由市或者县土地管理部门没收违法所得,并处违法所得10%以上50%以下的罚款。因此,私自出售农民公寓是违法行为。
  江西省建设厅村镇建设处调研员王纪洪表示,农民公寓只有农房产权不具有商品房产权证,所以不能上市交易。而根据国家《土地法》规定,农民公寓只能卖给住房面积未达标的农户。正在审议的物权法草案也有这样的内容:宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。因此,农民如果卖掉自家的宅院,将不再拥有宅基地,这无异于饮鸠止渴。
 
 



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