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物业管理费构成及测算程序 业委会成立表格大全

发布时间:2021年10月8日 珠海房地产纠纷高级律师  Tags: 物业管理费构成及测算程序,业委会成立表格大全

 刘小泉律师珠海房地产纠纷高级律师,现执业于广东玉成律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

物业管理费构成及测算程序

  为适应物业公司管理规模不断拓展的要求,更加科学地控制管理成本,特制定本规定。

  一.物业管理服务收费遵循合理、公平及与物业使用人的承受能力相适应的原则。从长远发展来看,随着业主维权意识的增强,物业管理服务收费标准将在市场竞争机制下,按照由物业委托者和管理者双方协商、按质论价、优质优价的原则确定。

  二.物业管理服务费包括两大部分:一是对全部业主的公众服务,二是根据小区具体情况提供的专项服务。

  三.成本核算必须以小区为核算单位,独立进行收支平衡。

  四.单个小区的物业管理收支报表按照每三个月公布一次,公布表格必须使用本公司规范的表格。

  五.物业管理支出成本的一般计算步骤:

  1.确定公众服务和专项服务的项目,同时确定计算支出成本的项目;

  2.收集设备、设施的清单,收集专项服务的成本资料。设备清单包括:环境照明、室内照明、电梯、水泵、消防闭路监控设备、排污泵、排烟机、供配电柜等。专项服务包括:公交服务、小区娱乐场所服务、健身场所服务等;

  3.计算各物业类型的管理份额、设备使用分摊系数。管理份分额指各分栋/分类物业的物业管理费收入占整个小区的物业管理费收入的比例,用来计算人员成本的分摊。设备使用分摊系数指各分栋/分类物业的共用设备的使用比例,一般按照功率或建筑面积计算。

  4.初步计算支出成本;

  5.调整小区整体和单个物业类型的收支数额:

  5.1成本核算必须以整个小区为核算的单位,达到总收支平衡,其收支差额应控制在5%以内。

  5.2如初次计算收支差额较大,通过调整管理份额,进而调整人员配备,达到调整支出成本。也可以调整个别项目的计算方法,达到调整支出的目的。

  5.3尽可能地做到各个物业类型的收支基本平衡。

  6.对整一.确定物业管理费的支出项目的原则

  1.符合现行的及其实施细则赋予物业公司的职责;

  2.包括全部的公众服务和专项服务项目;

  3.计算设备运行成本时,须符合按专业分工的原则;

  4.符合便于本公司财务核算的原则;

  二.参照现行的及其实施细则、深物价[1997]141号文有关规定,参照行业经验,物业管理成本费用的构成包括以下几项:

  1.就管理工作聘请的管理服务人员的工资和福利费用;

  2.办公费及物业管理单位的因定资产折旧费;

  3.小区共有的公共设施、设备的日常运行、维修及保养费;

  4.小区共有的绿化养护费;

  5.小区清洁、消杀费;

  6.保安费;

  7.必要的社区文化活动费;

  8.物业保险费;

  9.管理者酬金;

  10.法定税费;

  三.本公司规定物业管理支出项目的详细构成如下:

  1.员工工资、福利、保险:

  1.1员工工资及福利:指全体员工的工资、加班费及随同工资发放的各种福利费用;

  1.2工资纳税:按政府有关规定计算;

  1.3社会保险:指由公司支付的社保费用;

  1.4意外保险:保安、维修人员意外伤害险。

  2.行政管理费用

  2.1办公文具费用

  2.2通讯费用:含办公室电话和员工通讯费;

  2.3交通费用:含公司车辆及公交费用;

  2.4应酬费用:仅限于小区共管单位的必要应酬费用;

  2.5制服购置费用

  2.6员工招聘及培训费用:含公司内部培训和外出培训;

  2.7办理员工暂住证费用

  2.8员工宿舍租金

  2.9不可预见费用5%

  四.公共设施、设备的电费及维护费

  1.公共照明系统:一般分为环境照明及设备照明两部分;

  2.给排水系统:含排污泵、加压泵、管道、阀门等设备,水费包括清洁及绿化用水;

  3.供配电系统:含全部高低压配电柜等设备;

  4.消防系统:含防火门、卷帘门、烟感探头、温感探头、喷淋系统、防排烟系统、消防水泵等设备;

  5.弱电系统:一般指闭路监控系统、门禁系统、停车场收费系统;

  6.电梯系统:含扶梯、升降梯;

  7.公共建筑、道路、管沟维护

  8.不可预见费5%

  五.清洁、消杀费用

  1.环境清洁费用

  2.除;四害;消杀费用

  3.生活水池清洗费用

  4.化粪池清理费用

  5.外墙清洗费用

  6.垃圾清运费

  六.绿化费用

  1.绿化养护费

  2.绿化添置费:补苗、移植费

  七.保安费用:通讯器材、保安器材及其它装备费用。

  八.社区文化费用

  1.日常宣传费用

  2.器材维护费

  3.节日布置费:一般指国庆节、元旦、圣诞、春节;

  4.社区活动经费

  九.物业保险费用

  1.机械责任险:一般指电梯设备等。

  2.公共责任险

  3.公共财产险

  十.管理者酬金10%

  十一.法定税费

  个支出成本进行分析,形成文字,以确立该预算的合理性。

物业管理费相关知识,推荐阅读:

物业服务收费管理实施办法;;关于物业费的7大误区;物业管理费的测算;

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业委会成立表格大全

一、##成立业主委员会申请

致:政府相关主管部门

##物业小区位于 ,共有160户,于2001年4月份开始业主入住,至今业主入住已有5年的时间。

为了依照有关物业管理法规、政策的有关规定,同时也结合现小区的实际情况,而召开业主大会,成立业主委员会。按规定本物业公司有义务担任成立第一次业主委员会的筹备工作,成立筹备组。成立业主委员会的目的在于能更好的对小区进行管理,促进各业主能积极主动的参与到物业管理中来,同时能更好的得到各业主的配合和支持物业管理工作,使小区的各项物业管理工作能顺利的开展和进行。

##小区是第一次召集业主大会,成立业主委员会,因此,所有筹备工作和相关资料都由本物业公司负责,本司在3月6号开始派发‘成立业主委员会调查表’,经调查统计,共有78﹪的业主同意成立业主委员会,6﹪的业主不同意,16﹪的业主弃权。为此本物业公司特向政府相关主管部门申请成立业主委员会,望能得政府相关主管部门的支持和批准!

特此感谢!

申请单位:物业管理有限公司

二、附件: 业主委员会成立资料.rar



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