安居房地产律师网首席律师靳双权解析一件表见代理售房纠纷案件来源：靳双权时间：2015-12-15 10:35:56 为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。本文系二手房买卖纠纷律师靳双权原创，转载请注明出处。 案件介绍：张建国与陈菊华系夫妻关系。1301号房屋为张建国的婚前个人财产。2014年12月6日，陈菊华以张建国（甲方、出卖人）的代理人的身份与华翔（乙方、买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。双方在合同中约定：张建国所有的1301号房屋出售给华翔，成交价格为343万元，买受人在签订合同时支付定金10万元，买卖双方应于2015年1月16日办理该房屋的所有权转移登记手续，买受人以自行交接的方式于2015年1月16日支付出卖人购房款人民币280万元，买受人以资金监管的方式于2015年1月16日支付尾款53万元人民币，办理完该房屋所有权转移登记手续后当日内将房屋交付买受人，合同履行过程中的税款由买受人承担。双方在补充协议中约定2014年12月20日乙方支付甲方部分首付款100万元，以自行交接的方式支付；乙方看到的图片房屋与实际情况相符。同日，陈菊华以张建国代理人的身份与华翔、中介公司签署《居间服务合同》，与华翔、担保公司签订了《交易保障服务合同》。房屋买卖合同签订后，陈菊华向华翔及中介公司出售涉诉房屋的产权证。2014年12月7日，陈菊华代张建国出具收条，内容为：今陈菊华代张建国收到华翔交来用于1301室的购房剩余定金人民币8万元。2014年12月18日，陈菊华提供具有张建国签字的受访委托书。2014年12月21日，陈菊华代张建国出具收条，内容为：今陈菊华代张建国收到华翔交来用于购买1301室的购房首付款人民币100万元。上述剩余定金8万元与购房首付款100万元均为华翔从其银行账户汇款至陈菊华银行账户。2014年12月29日，麦田公司代理张建国与华翔办理网签存量房屋买卖合同，并于同日办理存量房自有交易资金划转协议，该协议显示张建国在中国工商银行开立账号作为自有资金收款账户。后因张建国未能于约定的日期办理过户手续，因此，担保公司发函给张建国要求对方依约履行办理过户手续。但张建国不予理睬。后双方通过中介公司联系到了张建国，并对通话进行了录音。2015年1月29日，华翔将张建国、陈惠红起诉至法院，要求法院判令继续履行双方的买卖合同，张建国履行过户义务。 审判结果：北京市西城区人民法院经审理后判决：一、张建国继续履行与华翔于2014年12月6日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、张建国于本判决生效后十日内协助华翔办理1301号房屋的所有权变更登记手续，将房屋过户至华翔名下，过户税费由华翔负担；三、华翔于本判决生效后十日内一次性支付张建国购房款233万元。一审判决后，张建国不服上诉至北京市二中院，二中院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。 二手房买卖纠纷律师靳双权案件点评：本案是一起典型的无权代理售房纠纷。本案双方之间争议的焦点在于陈菊华作为涉诉房屋的出卖人与华翔所签订的《房屋买卖合同》的行为是否构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定： 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后已被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 靳双权律师认为，陈菊华构成表见代理。首先，陈菊华和张建国系合法夫妻，双方并无矛盾，且张建国同意出售该房屋，因此并不存在陈菊华恶意出售房屋的情形。第二，涉诉房屋系张建国的婚前财产，陈菊华虽具有其签名的委托书，但在庭审中陈菊华已经承认该签字系自己找同事代签，因此陈菊华签约的行为没有经过张建国的任何授权，系无权处分。第三，表见代理规定行为人无权处分，但相对人有理由相信其有代理权的表面特征，因而被代理人需承行为人所实施行为的法律制度。当然，也要求相对人是善意的，不是和行为人恶意串通的。结合本案案情，陈菊华和张建国系夫妻，华翔作为善意购房人其有理由相信陈菊华据有代理权，而陈菊华亦出具了张建国签字的委托书，且双方所商议的价格符合该房屋的市场价格，因此华翔系善意购房人，双方所签订的合同合法有效。因此，陈菊华构成表见代理。综上，张建国应当履行过户义务。法院的判决于法有据，认定事实清楚，是正确的。