央产房上市交易纠纷律师靳双权对一件央产房上市交易纠纷的解析来源：靳双权时间：2015-10-23 10:49:33 为保护当事人隐私，本文所涉及当事人信息均为化名。本文系央产房上市交易律师靳双权原价独创，转载请注明出处。 案件介绍：钱红英系中国某研究院的一名职工，1996年5月17日，钱红英作为买受人（乙方）和该研究所（甲方）签订了《房屋买卖契约》，约定：甲方同意将202号房屋，建筑面积59.7平方米，售给乙方；乙方自愿按1994年售房成本价每建筑平方米1165元购买现住房；乙方拟付清房价款47199元；乙方所购买住房，住满5年并交清全部购房款后，可以依法出售与出租，甲方有优先购买权和优先承租权。住房出售或出租时，房价与租金标准按届时政府的有关规定执行。1998年8月10日，钱红英取得202号房屋所有权证。后钱红英于2006年3月11日，钱红英（卖方、甲方）与黄奕（买方、乙方）签订《二手房买卖合同》，双方在合同中约定：一、乙方购买甲方所有的202号房屋；二、总价50万元；三、甲乙双方同意以现金方式付款，首付款45万元在合同签署之日起45天之内交与甲方，剩余房款5万元在办理完过户手续之日1个月内交清，房产证自签署本协议之日起由乙方签收；四、在合同签署生效后，该房产一旦可以上市，甲方应在第一时间办理上市手续，并积极配合乙方办理产权过户。如在本合同签署生效之日起的第六年（2012年），该房产仍不能上市过户，乙方有权退房，并书面通知甲方。甲方需在接到书面通知3个月内退还乙方首付款45万元；五、在房屋未过户到乙方期间，甲方不得转让，买卖，抵押该房产，如违反上述规定，甲方除退还乙方支付的首付款外，还需支付乙方首付款的25％作为违约金。乙方在未过户期间不得抵押该房产，如违反，乙方需承担全部抵押相关连带责任，并付清剩余房款给甲方；六、税费分担。甲乙双方遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理央产房上市及过户手续所需缴纳的税费。其中央产房上市所需相关费用（诸如土地出让金、房产增值税等）由甲方承担，过户手续所需费用甲乙双方按照国家规定执行。后黄奕按照合同约定的期限先后分四次于2006年3月11日、3月26日、4月6日、4月23日，给付钱红英首付款45万元。在取得45万元购房款之后，钱红英将上述房屋的房产证和上述房屋交与黄奕交付使用。2012年11月8日，黄奕经与原产权单位打听后得知该房屋具备上市交易条件，遂黄奕找到钱红英希望能够过户并支付剩余的购房款，但是遭到了钱红英的明确拒绝。时至2013年4月17日，钱红英补办了诉争房屋的房屋所有权证书。黄奕后多次找到钱红英协商过户事宜，但均遭到其拒绝。后来，黄奕在安居房地产律师网找到了央产房上市交易律师靳双权，在经过靳双权律师耐心的讲解后，黄奕对靳双权律师的专业水平十分认同，遂即便委托靳双权律师代理其进行诉讼。2013年12月19日，在靳双权律师的建议下，黄奕将钱红英起诉至北京市西城区人民法院，要求钱红英继续履行双方签订的《二手房买卖合同》，将上述房屋的产权过户至自己名下。北京市西城区人民法院依法对该案件进行了审理。 审判结果：北京市西城区人民法院经审理后判决：一、钱红英继续履行双方签订的《二手房买卖合同》；二、钱红英于本判决生效后十五日内协助黄奕办理诉争房屋的产权登记过户手续，将房屋产权变更到黄奕名下后房屋归黄奕所有，办理该产权登记过户手续所需税费，其中央产房上市所需相关费用由钱红英负担，其余全部税费由黄奕负担；三、黄奕于办理完毕诉争房屋的产权过户手续后三十日内给付钱红英剩余购房款人民币5万元四、驳回钱红英的全部反诉请求。一审判决后钱红英不服判决结果，上诉至北京市第二中级人民法院，二中院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。 央产房上市交易律师靳双权案件点评：央产房上市交易律师靳双权认为，本案是一起央产房上市交易纠纷案件。双方之间争议的焦点在于双方于2006年签订的《二手房买卖合同》是否有效。本案中，黄奕在与钱红英在平等、自愿的基础上签订了该《二手房买卖合同》，且该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，因而该合同系有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。按照双方之间所签合同的约定，该房屋一旦可以上市，钱红英应积极配合黄奕办理产权过户。庭审中，法庭查实该房屋已经具备上市交易条件，可以办理产权过户登记手续，而且该房屋对钱红英出售该房屋不持异议，并且未主张优先购买权，因此该房屋产权过户条件已经就成就，钱红英应当依照双方的合同约定履行自己的过户义务。另外，在本案庭审中，钱红英提出反诉要求解除双方的《二手房买卖合同》，理由是现在房屋价值已经提升，如果以2006年的价格继续交易会导致自己蒙受损失，虽然钱红英享有合同解除权，但是其在合同履行过程中并未行使该权利，而其现在看到房屋升值便想解除合同，若法院支持其请求不利于维护市场交易秩序公平，和我国法律所提倡的公平、诚实守信原则相悖，因此，法院对其反诉请求不予支持是正确的。黄奕要求继续履行合同，为了保证合同履行的对等性，黄奕亦应在办理产权过户登记时支付剩余购房款5万元。同时双方在合同中约定的税费、及央产房相关费用等相关费用由钱红英承担，而庭审中黄奕表示同意负担国五条出台后由出卖方承担的费用，对此，法院并未表示异议。综上，法院的审判结果是正确的。为此，房屋买卖纠纷律师靳双权提醒各位当事人，遇到了涉及大额财产，不动产交易、诉讼时一定要寻找一位专业、资深的房地产律师，以免使自己的合法财产权益受到损失。北京市房地产买卖纠纷律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门负责人。联系电话：13426037149联系地址：北京市东直门东四十条朝阳门北大街富华大厦D座3层东卫律师事务所联系人：北京市房地产律师靳双权