成都房产建筑纠纷律师
张彬，成都房地产纠纷律师,现执业于北京惠诚（成都） 律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
今年的全国两会上，全国政协委员、财政部科研所所长贾康提交了一份，再次呼吁加快研究出台物业税方案。
贾康是开征物业税的支持者，他认为开征物业税既可以给地方政府带来稳定的不动产税收，还可抑制房地产投机，抑制房地产泡沫。
在接受网易房产采访时，贾康表示：;物业税的开征面临诸多尚未解决的问题，目前依然看不到具体的时间表。;不过其也表示，随着物业受到的关注越来越多，尤其是今年两会都在热议物业税，相信对物业税开征具有积极推动意义。
贾康在其提案中指出，在房地产保有环节开征物业税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束。
这种正面效应一是可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地促进城市化健康发展和经济增长方式转变;二是可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高社会中不动产资源配置的效率;三是可以促使不动产投资、投机行为收敛，有利于减少住房价格过快上涨及其导致的市场大起大落的可能性，促进房地产业长期的健康发展。
物业税不用一步到位
长期以来，征收对象、征收方案以及与现有土地出让制度冲突都是物业税争议的焦点，归根结底是目前尚没有完整的一套方案出来供大家去研究，所有的争论几乎都是在隔山打牛。
此前有学者认为，当前我国房屋不动产的产权登记混乱，征收对象难以界定。对此，贾康建议，对于经营性不动产是非常好界定的，这一部分当然得纳入物业税征收范围。
对于非经营性不动产，即住宅，可以率先从独立别墅、豪华公寓开征。贾康认为，独立别墅和豪宅在管理上比较容易认定，同时可以也可考虑对一定面积以下的;居民第一套自用住房;实行永不征收。
中国房地产业协会副秘书长何琦此前做客网易房产称，有可能对豪宅最先开始征收，因为民愤最小。不过何琦也表示，如果没有一个成型的办法，那么针对住宅收物业税这恐怕还有一段时间。
全国政协委员郭松海接受网易房产采访时提出，物业税在没有成熟的办法前可以从征收房屋空置税开始，这是一个很好的过渡。
郭松海指出，对于房屋空置的认定应该是有具体办法的，比如对购买商品房交房后设定一定的期限，如果该房子在期限过后，设定其居民水电用量最低标准，如果连续一定时间该房子的水电用量少于最低标准，则可认定该房屋为空置。
物业税能降房价吗
物业税的如何开征的另一个博弈是物业税是否能有效抑制房地产投资投机，调控房价。
房价在一轮又一轮的调控中，依然在节节高升，物业税似乎成了抑制房价唯一的救命稻草,但反对物业税的声音也不在少数。
全国人大代表、河南建业集团董事长胡葆森认为，物业税开征直接影响到房价成本，如果土地出让金制度不改革的话，再征物业税房价将更高，购房者负担就更重。
全国政协委员、大连万达集团董事长王健林表示，开征物业税能抑制房价这完全是理想，甚至是空想，在市场经济条件下，所有增加的税负最终都将转嫁到消费者身上。
但是贾康指出,在房地产保有环节开征房地产税可以增加住房市场上中小户型的需求比例,从而有利于集约利用土地;减少已建成房屋的空置率,提高社会中不动产资源配置的效率;促使不动产投资、投机行为收敛,促进房地产业长期的健康发展。
同时他认为，物业税应该表述为;房地产税;，物业是相对于业主来说的，房子就是老百姓的物业。;改为‘房地产税’，更能表明物业税的‘开刀对象’是房地产开发商，能在一定程度上缓解民众的反感。;
一、物业管理费的构成
物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。
物业管理费一般由以下一些项目构成：
公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。
公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。
购买或租赁必需的机械及器材的支出。
物业财产保险及各种责任保险的支出。
垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。
清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。
公共区域植花、种草及其养护费用。
更新储备金，即物业配套设施的更新费用。
聘请律师、会计师等专业人士的费用。
节日装饰的费用。
管理者酬金。
行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。
公共电视接收系统及维护费用。
其他为管理而发生的合理支出。
另外的项目详见相关物业公司的具体规定。相关物业公司保留最终解释权。
二、物业管理费的收费标准
物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有所不同的，有些服务项目，其收费标准是物业管理公司与业主或用户面议洽谈而定;有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费;有些项目则是定期收取;有些项目的收取方式较为灵活。
物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲，物业管理费收取标准越高，则物业管理公司的收入就越高。但是，物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费;另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制，也要服从优质优价的原则，因此，物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则：
第一，不违反国家和地方政府的有关规定。
第二，与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不容易取得用户的支持，反之，收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，这又违背市场规则。
第三，优质优价，兼顾各方利益。所提供的服务档次越高，则收费标准越高，特约服务一般比公共服务的收费标准要高，对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。
第四，微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。
第五，公平原则。
物业管理费滞纳金的计算公式
假如本月应交50元，但业主延迟了14个月才交，按每天5%的违约金计算 50元×5%=2.5元/每天 2.5元/每天×30×14个月=1050元 不过有一个问题必须搞清楚，就是物业服务合同当中约定的物业公司服务不到位的违约金是否与业主延迟交纳物业费的违约金对等，也就是说如果物业公司服务不到位，是否也是约定按每天5%的额度赔偿业主违约金，如果物业服务合同当中仅仅约定了业主延迟交纳物业费的违约金，却没有约定物业公司服务不到位的违约金，或者说业主延迟交纳物业费违约金的比例明显高于物业公司服务不到位违约金的比例，这就造成了合同双方赔偿额度不平等，违反了合同法的基本原则。在现实生活当中这样的物业服务合同一旦发生相关违约金诉讼，法院一般不支持物业公司相关违约金的请求。这是充分考虑到合同法当中当事人双方的权利与义务平等的基本原则。
物业管理费相关知识，
物业管理收费存在的问题; 物业费收取须分清对象;业主交纳物业管理费的义务
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