成都房产建筑纠纷律师
张彬，成都房地产纠纷高级律师,现执业于北京惠诚（成都） 律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
为适应物业公司管理规模不断拓展的要求，更加科学地控制管理成本，特制定本规定。
一.物业管理服务收费遵循合理、公平及与物业使用人的承受能力相适应的原则。从长远发展来看，随着业主维权意识的增强，物业管理服务收费标准将在市场竞争机制下，按照由物业委托者和管理者双方协商、按质论价、优质优价的原则确定。
二.物业管理服务费包括两大部分：一是对全部业主的公众服务，二是根据小区具体情况提供的专项服务。
三.成本核算必须以小区为核算单位，独立进行收支平衡。
四.单个小区的物业管理收支报表按照每三个月公布一次，公布表格必须使用本公司规范的表格。
五.物业管理支出成本的一般计算步骤：
1.确定公众服务和专项服务的项目，同时确定计算支出成本的项目;
2.收集设备、设施的清单，收集专项服务的成本资料。设备清单包括：环境照明、室内照明、电梯、水泵、消防闭路监控设备、排污泵、排烟机、供配电柜等。专项服务包括：公交服务、小区娱乐场所服务、健身场所服务等;
3.计算各物业类型的管理份额、设备使用分摊系数。管理份分额指各分栋/分类物业的物业管理费收入占整个小区的物业管理费收入的比例，用来计算人员成本的分摊。设备使用分摊系数指各分栋/分类物业的共用设备的使用比例，一般按照功率或建筑面积计算。
4.初步计算支出成本;
5.调整小区整体和单个物业类型的收支数额：
5.1成本核算必须以整个小区为核算的单位，达到总收支平衡，其收支差额应控制在5%以内。
5.2如初次计算收支差额较大，通过调整管理份额，进而调整人员配备，达到调整支出成本。也可以调整个别项目的计算方法，达到调整支出的目的。
5.3尽可能地做到各个物业类型的收支基本平衡。
6.对整一.确定物业管理费的支出项目的原则
1.符合现行的及其实施细则赋予物业公司的职责;
2.包括全部的公众服务和专项服务项目;
3.计算设备运行成本时，须符合按专业分工的原则;
4.符合便于本公司财务核算的原则;
二.参照现行的及其实施细则、深物价[1997]141号文有关规定，参照行业经验，物业管理成本费用的构成包括以下几项：
1.就管理工作聘请的管理服务人员的工资和福利费用;
2.办公费及物业管理单位的因定资产折旧费;
3.小区共有的公共设施、设备的日常运行、维修及保养费;
4.小区共有的绿化养护费;
5.小区清洁、消杀费;
6.保安费;
7.必要的社区文化活动费;
8.物业保险费;
9.管理者酬金;
10.法定税费;
三.本公司规定物业管理支出项目的详细构成如下：
1.员工工资、福利、保险：
1.1员工工资及福利：指全体员工的工资、加班费及随同工资发放的各种福利费用;
1.2工资纳税：按政府有关规定计算;
1.3社会保险：指由公司支付的社保费用;
1.4意外保险：保安、维修人员意外伤害险。
2.行政管理费用
2.1办公文具费用
2.2通讯费用：含办公室电话和员工通讯费;
2.3交通费用：含公司车辆及公交费用;
2.4应酬费用：仅限于小区共管单位的必要应酬费用;
2.5制服购置费用
2.6员工招聘及培训费用：含公司内部培训和外出培训;
2.7办理员工暂住证费用
2.8员工宿舍租金
2.9不可预见费用5%
四.公共设施、设备的电费及维护费
1.公共照明系统：一般分为环境照明及设备照明两部分;
2.给排水系统：含排污泵、加压泵、管道、阀门等设备，水费包括清洁及绿化用水;
3.供配电系统：含全部高低压配电柜等设备;
4.消防系统：含防火门、卷帘门、烟感探头、温感探头、喷淋系统、防排烟系统、消防水泵等设备;
5.弱电系统：一般指闭路监控系统、门禁系统、停车场收费系统;
6.电梯系统：含扶梯、升降梯;
7.公共建筑、道路、管沟维护
8.不可预见费5%
五.清洁、消杀费用
1.环境清洁费用
2.除;四害;消杀费用
3.生活水池清洗费用
4.化粪池清理费用
5.外墙清洗费用
6.垃圾清运费
六.绿化费用
1.绿化养护费
2.绿化添置费：补苗、移植费
七.保安费用：通讯器材、保安器材及其它装备费用。
八.社区文化费用
1.日常宣传费用
2.器材维护费
3.节日布置费：一般指国庆节、元旦、圣诞、春节;
4.社区活动经费
九.物业保险费用
1.机械责任险：一般指电梯设备等。
2.公共责任险
3.公共财产险
十.管理者酬金10%
十一.法定税费
个支出成本进行分析，形成文字，以确立该预算的合理性。
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物业服务收费管理实施办法;;关于物业费的7大误区;物业管理费的测算;
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一、##成立业主委员会申请
致：政府相关主管部门
##物业小区位于 ，共有160户，于2001年4月份开始业主入住，至今业主入住已有5年的时间。
为了依照有关物业管理法规、政策的有关规定，同时也结合现小区的实际情况，而召开业主大会，成立业主委员会。按规定本物业公司有义务担任成立第一次业主委员会的筹备工作，成立筹备组。成立业主委员会的目的在于能更好的对小区进行管理，促进各业主能积极主动的参与到物业管理中来，同时能更好的得到各业主的配合和支持物业管理工作，使小区的各项物业管理工作能顺利的开展和进行。
##小区是第一次召集业主大会，成立业主委员会，因此，所有筹备工作和相关资料都由本物业公司负责，本司在3月6号开始派发‘成立业主委员会调查表’，经调查统计，共有78﹪的业主同意成立业主委员会，6﹪的业主不同意，16﹪的业主弃权。为此本物业公司特向政府相关主管部门申请成立业主委员会，望能得政府相关主管部门的支持和批准！
特此感谢！
申请单位：物业管理有限公司
年 月 日
二、附件： 业主委员会成立资料.rar
