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开发商延迟办证 是否属于延迟交房?

发布时间:2018年7月20日 珠海房地产纠纷高级律师  

北京的钟先生于2003年购买了某房地产公司开发的位于丰台区成寿寺方泽园2号楼的一套房屋,但公司至今没有为其办理产权登记。钟先生认为房产公司没有全面履行交付义务,属于违约,因此将公司告上法院,要求后者为其办理产权证书及支付迟延履行的违约金。与钟先生具有相同情形的还有购买该小区1、2号楼的77名业主。近日,北京市丰台区人民法院判决支持了他们关于办理产权证书的诉讼请求,但没有支持迟延履行违约金的诉讼请求。

    2003年9月,钟先生与房地产公司签订商品房买卖合同,购买丰台区成寿寺方泽园2号楼的一套房屋,交房时间在2004年8月18日前。双方签订的商品房买卖合同第9条约定:“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过60日,自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金,合同继续履行;逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同第16条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。”


    合同签订后,钟先生等人支付了购房款。2005年2月,房产公司交付房屋,但至今未为钟先生等人办理产权登记,已经远远超过360天的时限。钟先生等人认为,依据《物权法》的有关规定,房产公司为其办理过户手续和过户登记后才是全面履行了交付义务,未办理产权证书登记应认定为迟延交房。因此,起诉到法院,请求判令房产公司为其办理产权证书,并给付2006年2月以后迟延交房违约金。


    庭审过程中,房产公司辩称:1号楼至今不能办理产权证的原因是8名业主私自封露台造成不能通过规划验收造成的,责任不在被告。2号楼的产权证很快就会颁发。在办理完大产权证后,就可以办理过户手续;依照双方签订的房屋买卖合同第16条的约定,如果未能在360日内办理产权证,则业主有权退房,而不存在支付违约金的约定;迟延办证与迟延交房不同,不应适用迟延交房条款。因此,请求法院驳回钟先生等人要求给付违约金的诉讼请求。


    法院审理后认为,房产公司与钟先生等人之间签订的商品房买卖合同为有效合同,双方当事人均应遵循诚实信用原则履行。房产公司作为开发商,负有将本案涉讼房屋过户给买受人的义务,故对钟先生等人要求办理产权证之诉请应予支持。关于钟先生等人要求给付违约金之诉请,法院认为,房产公司已于2005年2月将房屋转移给钟先生等人占有,依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用”之规定,应当认定房产公司已于2005年2月交付涉讼房屋。故钟先生等人要求2006年2月以后的迟延交房违约金,缺乏法律依据,对其此项诉请,应予驳回。值得指出的是,从双方当事人签订的买卖合同第16条的约定来看,如果房产公司迟延办证,钟先生等人有权选择退房退款并有权主张已付购房款2%的赔偿金,但其并未以此主张权利,故此款约定的违约责任对本案不应适用。据此作出了上述判决。



  



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