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小区环境的选择误区

发布时间:2018年4月21日 珠海房地产纠纷高级律师  
  在计划经济时代,房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容,住宅也往往是以低廉的造价,“多快好省”地建造的混凝土盒子,正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开,而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机制的导引,住宅小区环境越来越为人们所重视,但因为长时间被无环境的水泥丛林迷惑了眼睛,人们在判别住宅环境时往往陷入这样的误区:
  环境=绿化率
  住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33%,它包括绿化硬质铺装,围墙、大门、活动设施,各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等,而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。
  单就绿化而言,也不是简单的绿了就可以了,而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式,而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能,如无障碍设计就有规范的严格规定,艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说,环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域,而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。
  小区景观“中看”就行
  我们强调人的主体性是对人本身的一种尊重,这并不是一句空话,许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动,它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应,从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。
  小区里的景观不只是供居民观赏的,它必须与居民的休闲活动相匹配,也就是说居民可以徜徉其中,能够实实在在地使用这些景观设施,比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间,以满足不同活动的使用要求,开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动,而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人看的,同时也应该是给人用的。
  过多追求环境个性
  居住区中的环境设计应该是丰富多彩的,会有许多视觉上、使用上的兴奋点,而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来,形成既独立存在又集中有序的画面,否则就是一盘散沙,而这一切的最终目的是为居民服务,而非设计师表现个人色彩的场所。
  环境设计是一门综合的学科,从历史上看,西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论,而东方则在造园艺术中有着独到的意匠,就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形式,但同样是美的生活图景,我们当今的环境设计则应是博采众长,继承传统来为今天的生活很好地服务。
  购房:别被使用率蒙了你
  不少买房人是在买了房之后才见识到使用率的“厉害”:明明掏钱买了100平方米,拿到合同才知道,自家可以用的面积才70平方米,因为这套房子的使用率是 70%。照此算来,买了同样面积而使用率为80%房子的人,就平白多得了10平方米的面积,如此大的落差,使购房人在买房时,不得不开始琢磨起“使用率” 这个干巴巴的词。
  一、搞清使用率,先弄懂几个术语
  1.销售面积:就是你掏钱的面积数,曾一度被称为建筑面积,因其中既包括买房人自己房屋的建筑面积,又包括分摊的面积,故建筑面积一词太笼统,渐被销售面积所取代。
  2.套内使用面积:就是所谓的地毯面积,想像一下居室满铺地毯的情形,就知道这个面积是指房子到手之后真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然,不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内,但阳台除外。
  3.套内墙体面积:算法较复杂,因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积,非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。因为算法复杂,操作性也差,买房人不好估算这个面积。
  4.套内阳台建筑面积:封闭阳台全算,未封闭阳台算一半面积。
  5.套内建筑面积:即上述2、3、4的总和。
  二、『分子』多变使用率算法有不同
  所有“率”都一定涉及到一个除法公式。使用率的分母是统一的,即“销售面积”,但因开发商对使用率的计算方法不统一,分子便有了以下几种变化:
  1.套内建筑面积÷销售面积
  因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积,使算出的使用率较高,故是较通行的算法。
  2.套内使用面积÷销售面积
  分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积,这个公式算出来的使用率较低,因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例,也被称为“实用率”。
  3.套内使用面积+套内墙体面积÷销售面积
  因分子中不包括阳台面积,这个公式算出的使用率在同等条件下比公式1低、比公式2 高。
  三、使用率计算关键 分摊了多少平米
  计算使用率都是以销售面积做分母,这个看上去口径一致的“销售面积”其实每个项目也大相径庭。
  1.可分摊的公用建筑面积
  根据政策规定,可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房,还包括套内与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙墙体面积的一半。
  虽然上有政策,但下有 “对策”的事也时常发生。据了解,电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能,最容易“注水”的是物业管理用房这块。比如类似值班室、警卫的休息室等地方,测绘队在竣工交房时给测的算分摊,半年后物业公司搞起了经营,一般业主哪里还记得自己是否为这间地下室掏过钱?2.不可分摊的公用建筑面积
  不应计入分摊的是作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间,以及售房单位自营、自用的房屋。
  当然,开发商一味加大分摊的做法眼下越来越少,因为买房人已经开始懂得计算使用率了。分母加大、使用率降低,直接的影响就是使买房人扬长而去。所以,以减少分摊、提高使用率吸引买房人的做法越来越大行其道。不少项目甚至宁可把应该分摊的会所、物业用房等自己背起来,也要亮出高使用率的卖点。



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