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尚未交房,物业公司能私下出租房屋吗?

发布时间:2018年4月5日 珠海房地产纠纷高级律师  
李女士在某楼盘买了一套住房,约定于去年年底交房,因为自己长期在外做生意,所以特意写了封信给开发商,说等自己今年5月份回来时再收房。今年4月,李女士的儿子发现房子被别人住着。住户称是从物业公司租来的,物业公司以每月1200元出租该房屋,已经租了4个月了。李女士得知这个消息后,立即与物业公司联系,要求物业公司马上把租户清出去,并赔偿损失。而物业公司却以房子是李女士买的,但在没有验房入住之前,只能视为准业主,房屋的产权仍属于开发商,其在征得开发商同意的情况下,有权将房子出租。物业公司认为,出租并未给新房带来损害,所以也谈不上赔偿一事。
【姜海武律师说法】
开发商及物业公司的行为显然已侵犯了李女士的合法权益,李女士可以通过法律途径来维护自己的合法权益。
  1.李女士在购买该套商品房时已进行了预售(告)登记,根据我国《物权法》的规定预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。物业公司的出租行为属于无权处分,已经侵害了李女士的合法权益,构成侵权。
2.根据合同附随义务相关规定,在商品房完工符合交付条件至交付业主之前,开发商对该套商品房仅负有妥善保管义务,但不能加以使用(包括出租)。
    3.李女士回信要求延期交房,开发商对此也未表示异议,就房屋交付时间双方已经达成新的一致,就房屋交付前的物业服务费用依相关司法解释也应由开发商承担。
由于商品房在交付前被租赁使用,物业公司出租所得应属不当得利,除了要立即终止其与他人所谓的租赁关系外,就该部分收入应全额返还给李女士;同时如果房屋在出租期间被毁损造成减值的,物业公司应予以赔偿或恢复原状;物业公司的前述赔偿责任,开发商应承担连带责任。


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