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二手房交易注意事项 防止纠纷

发布时间:2018年1月18日 珠海房地产纠纷高级律师  
  定金纠纷占二手房纠纷的比例较高,若买方把定金交给中介公司,一定要明确中介公司收取定金的性质是代收,还是转交,如果是代收,则中介公司收取定金时应当出具卖方的委托书,否则,买方要在居间合同中明确中介公司的转交责任,如约定几天内转交,为能按时转交需承担的违约责任等。
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  1.明确中介收定性质
  定金纠纷占二手房纠纷的比例较高,若买方把定金交给中介公司,一定要明确中介公司收取定金的性质是代收,还是转交,如果是代收,则中介公司收取定金时应当出具卖方的委托书,否则,买方要在居间合同中明确中介公司的转交责任,如约定几天内转交,为能按时转交需承担的违约责任等。
  为了防止卖方收了定金之后提高房屋总价,买卖双方要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见,这样买方就会有保障。
  2.买卖双方当面谈合同
  即使是通过品牌中介公司交易,也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此,在达成交易意向后,买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解,具体可到房产交易部门咨询。这样做,可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费,在交易过程中,买卖双方不要擅自与业务员签定买卖协议,避免业务员将公司业务转化为个人业务,使得买卖双方无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时买卖双方一定坐下来当面谈好房价,过户时间等条款,不能有中介公司越俎代庖,如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
  3、签合同注意五条款
  一般来说要注意五个主要条款。这是签好新版买卖合同的关键。
  (一)权属条款,主要是审查房屋的权属状况,如有无共有人或房屋有无抵押等权力限制。
  (二)房价与佣金条款,如二手房买卖通过中介公司,则明确委托价格,服务内容和佣金。审查内容包括。1.卖方的委托价与买方的买价是否一致;2.中介公司签约的居间合同和买卖双方签订的买卖合同。
  (三)房款支付条款。二手房买卖一般不能实现“一手交钱,一手交房”,因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说,付款要和双方的交易步骤相衔接。除付定金外,房款一般分三笔付清,签约时的首付款,拿到交易过户受理单时先付一笔,房产证出来及交房后付尾款。此外,买卖双方还可以通过第三方,如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。
  (四)交房条款,主要是对有关交房的审查,其中包括交房时间,交房条件,交房标志等。交房条件一般包括买方付清房款;卖方迁出户口付清物业及水、电、煤气、有线电视等费用;买卖双方维修金结清等。关于交房标志,一般将交钥匙作为二手房买卖的交房标志之一。
  (五)违约救济条款。主要是买卖双方违约责任及救济途径的审查,目前买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终身制,有利于提高解决纠纷的效率。当然,买卖双方也可以选择通过法院来解决纠纷。
 



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