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卖二手房必须缴纳个人所得税:政策与法律

2017年10月18日  成都房产建筑纠纷律师   http://www.zhhfdcls.com/
正文:卖二手房必须缴纳个人所得税:政策与法律

国家税务总局已经将一份《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》下发给各省市地方税务局,要求在10月30日前将“房地产税收一体化”的实施方案上报。根据该文件,今后卖二手房必须缴纳个人所得税。

这个文件在房地产业界引发轩然大波。本来,按照《个人所得税法》规定,个人出售自有住房取得的所得,应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为 20%。但是,这个规定基本上是纸面上的,各地虽然没有明确规定取消、停征或者免征,但采取的是由出售房屋的业主自行申报的办法。这种办法与免税没有区别。今年杭州、南京和北京的一些区,曾经试图对二手房出售所得征收个税,没有实行几天就无疾而终。
这种情况下,国家税务总局再次提出必须征收二手房个税的问题,其效果如何,有待观察。二手房个税是否征收久拖不决,本质上是法律与政策之间的博弈陷入僵持不下的局面。

按照法律规定,出售房屋所得必须交纳个人所得税。就是说,这是法律规定,按照税收法定原则,二手房交易所得的个税,只有通过法律程序才能减免或者取消,国家政府部门和地方政府都没有权限决定它的取舍存废。而从合理性角度来说,对于出售房屋的所得征税,也是应该的。在目前的中国,储蓄存款的利息所得不管多么微小,都要征收20%的所得税,那么,对于出售房屋数千数万元的所得,却不予征收所得税,是违反税收的公平原则的。

但是,法律的规定遇到来自某些政府部门和地方政府的政策的阻力。房地产在各地都是支柱产业,由政府大力扶持。鼓励二手房交易,对于房地产市场的发展,至关重要。如果二手房市场萎靡不振,则整个房地产业就会陷入低迷。为了刺激房地产市场,各地通过各种优惠措施,力促二手房交易。在目前的二手房交易的税收中,契税、个税、土地增值税等都有优惠措施。比如,广州市地方税务局将普通住房个人所得税税率定为1%,非普通住房的个人所得税税率定为1.5%,这与20%的税收额相差甚远。

法治国家的原则之一是法律至上,法律当然大于政策,政策必须依法制定而不能违背法律。但是,在实际执行中,当法律遭遇政策时,其效力十分尴尬。有论者指出,国税总局强调征收二手房交易个税的行为,是在为保卫自尊心而战。但是在我看来,如果二手房交易所得的个税长期处于法律与政策博弈的摇摆不定中,失去自尊的则首先不是国税总局,而是国家法律。

如果按照税收法定的要求,既然国家法律规定二手房转让必须交纳个税,而法律尚未修改,那么,地方政府的政策导向,应该在法律框架内进行。当然,财税法的一个特殊之处是它应该有相应的灵活性,以适应变化的形势,所以,法律规定也不是一成不变,根据形势变化可以对法律进行调整。如果地方政府扶持房地产的政策确实需要对法律做出修改,那么,应该遵循法定的程序,启动修改法律的程序。在法律没有修改的前提下,地方政府无权擅自决定税收的减免和停征。

各级政府本来应该做维护法律的典范,才能给公众树立榜样。政府为了某种特殊的需要可以无视法律,公民还会守法吗?

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